Thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất?
1. Các loại thuế, phí, lệ phí phải nộp khi được thừa kế ?
Thưa luật sư, xin Luật sư cho tôi hỏi: Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, miễn lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ?
Tôi xin cảm ơn!
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi. Sau đây là nội dung giải đáp mọi thắc mắc của bạn:
Thứ nhất, các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ pháp lý: Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007; Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, Điều 3, Thông tư 111/2013/TT-BTC
Các trường hợp sau được miễn thuế thu nhập cá nhân:
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.
3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
Thứ hai, các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ
Cơ sở pháp lý: Nghị định 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi nghị định số 20/2019/NĐ-CP
Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ khi nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế:
- Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Cách tính thuế, lệ phí khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi có mua được mảnh đất của nhà ông với diện tích 200m2 với giá 1.800.000.000 đồng, đất ở, tại gần Công viên Tức Mạc, đường Trần Hưng Đạo phố Nam Định tỉnh Nam định. Vậy tôi và người bán phải nộp thuế gì và số tiền tôi phải nộp là bao nhiêu?
Tôi xin cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn, chúng tôi xin giải đáp câu hỏi của bạn như sau:
- Bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá chuyển nhượng = 2% x 1.800.000.000 (Giá chuyển nhượng) = 36.000.000 đồng
- Bên mua phải nộp lệ phí môn bài khi làm sổ đỏ = 0.5% x 200 (diện tích đất ở) x 36.000 (Giá đất ở trên 1 m2 theo quyết định số 49/2019/QĐ-UBND tỉnh Nam Định) = 36.000 đồng
3. Các loại thuế, phí, lệ phí phải nộp khi sang tên sổ đỏ ?
Thưa luật sư, Cho tôi hỏi khi tôi mua đất của hành xóm tôi phải nộp tiền gì khi làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng sang tên sổ đỏ ?
Tôi cảm ơn!
Trả lời:
3.1. Phí công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho nhà đất
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:
Trường hợp 1: Mua bán đất mà không có nhà ở, tài sản trên đất. Căn cứ để tính phí công chứng khi mua bán tặng cho đất là giá trị quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Mua bán đất mà có nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Căn cứ để tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
Mức thu phí công chứng hợp đồng mua bán đất:
TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
3.2. Thuế thu nhập cá nhân phải nộp
- Sang tên Sổ đỏ khi mua bán nhà đất: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% x giá trị chuyển nhượng.
- Sang tên Sổ đỏ trong trường hợp tặng cho: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 10% x giá trị nhà đất.
3.3. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích đất x giá đất/1m2 theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành
3.4. Các loại phí, lệ phí khác:
Ngoài ra, khi nộp hồ sơ người mua còn phải nộp thêm một số khoản lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ, lệ phí cấp Sổ đỏ…những khoản phí và lệ phí này do HĐND từng tỉnh quy định (theo Thông tư 250/2016/TT-BTC).
4. Thủ tục, chi phí sang tên sổ đỏ do nhận thừa kế ?
Chào Luật sư, xin hỏi: Bố tôi mất không để lại di chúc. Có để lại 500m2 đất ở. Bố mẹ tôi có một mình tôi là con. Vậy tôi cần làm thủ tục gì để sang tên mảnh đất này. Đất này có sổ đỏ mang tên bố mẹ tôi năm 2015. Mẹ tôi mất trước bố tôi một năm ?
Tôi cảm ơn!
Trả lời:
Thứ nhất, cần làm thủ tục kê khai di sản thừa kế tại phòng công chứng
Hồ sơ gồm:
- Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế (bản sao)
- CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: người chết và của mình (bản sao)
- Giấy chứng tử của người chết (bản sao)
- Các giấy tờ chứng minh mối quan hệ của người thừa kế và người chết…
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế (giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp , sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).
Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.
Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 57 Luật Công chứng 2014.
Thứ hai, làm thủ tục sang tên GCN QSDĐ đất với người thừa kế
Người thừa kế đến Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất tiến hành làm thủ tục, hồ sơ gồm:
- Văn bản khai nhận di sản có công chứng.
- Giấy chứng nhận QSDĐ.
- Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSDĐ thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên nhận giấy chứng nhận QSDĐ tại nơi đã nộp hồ sơ
Nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này gồm có:
- Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị QSDĐ cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%
- Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo chuyển nhượng bất động sản (Được miễn trong trường hợp của bạn)
- Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương
- Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương.
5. Thủ tục đính chính sổ đỏ và lệ phí đính chính sổ đỏ ?
Chào Luật sư. Tôi được cấp sổ đỏ 200m2 đất ở năm 2016. Tuy nhiên sổ đỏ cấp sai địa chỉ mảnh đất. Mảnh đất tại xóm 3 thôn Cự Lạc nhưng khi tôi nhận sổ đỏ lại thấy ghi là xóm 3 thôn Xự Lạc.
Vậy trong trường hợp này tôi có được đổi lại sổ không và thủ tục như thế nào ? Tôi phải nộp phí bao nhiêu?
Xin cảm ơn Luật sư.
Trả lời:
Theo khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp đính chính sổ đỏ:
+ Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân (các tổ chức có tư cách pháp nhân như: Công ty cổ phần, công ty TNHH…) hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Sổ đỏ của người đó;
+ Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
Theo đó, khi bạn nhận được Sổ đỏ mà bị sai thông tin thì phải yêu cầu cơ quan đã cấp Sổ cho mình đính chính lại thông tin.
Theo Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, khi Sổ đỏ bị sai thông tin thì thực hiện thủ tục đính chính theo các bước sau:
Chuẩn bị hồ sơ giấy tờ
- Bản gốc Sổ đỏ đã cấp
- Đơn đề nghị đính chính Sổ đỏ (áp dụng trong trường hợp phát hiện sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất).
Trường hợp do lỗi của cơ quan cấp Sổ thì chỉ cần nộp bản gốc Sổ đỏ đã cấp và yêu cầu cơ quan đó sửa lại thông tin.
Hộ gia đình, cá nhân là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để được đính chính.
Thời gian đính chính thông tin
- Thời hạn thực hiện do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
- Sau khi có kết quả đính chính thông tin Sổ đỏ thì phải trả Sổ cho hộ gia đình, cá nhân trong thời hạn 03 ngày làm việc.