NGHỊ ĐỊNH

VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 16 tháng 9 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;

Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 17 tháng 6 năm 2009;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Luật Đấu thầu ngày 26 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Luật Xây dựng ngày 18 tháng 6 năm 2014; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng ngày 17 tháng 6 năm 2020;

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Luật Đầu tư ngày 17 tháng 6 năm 2020;

Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

Chính phủ ban hành Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

1. Nghị định này quy định chi tiết về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở, bao gồm: việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư, việc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; yêu cầu về quy hoạch đối với khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho người được tái định cư; quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc di dời, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và một số cơ chế trong việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

2. Việc cưỡng chế phá dỡ, giải phóng mặt bằng đối với nhà chung cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

2. Cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Nhà chung cư là tòa nhà độc lập (block), có một hoặc một số đơn nguyên được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 3 của Luật Nhà ở và được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.

2. Khu chung cư là khu nhà có từ 02 tòa nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này trở lên và công trình xây dựng khác, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ (nếu có) được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.

3. Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là dự án tái định cư với mục đích nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích, điều chỉnh cơ cấu diện tích hiện có của nhà chung cư hoặc phá dỡ để xây dựng mới nhà chung cư và các công trình xây dựng khác (nếu có). Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư.

4. Tái định cư tại chỗ là việc bố trí nhà ở, diện tích khác (nếu có) cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư tại địa điểm cũ trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

5. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được lựa chọn theo một trong các hình thức quy định tại Điều 14, Điều 15 của Nghị định này hoặc là tổ chức được Nhà nước giao theo quy định tại Điều 16 của Nghị định này để triển khai thực hiện dự án.

6. Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là chủ sở hữu nhà chung cư).

Chủ sở hữu nhà chung cư là các tổ chức, cá nhân đã được cấp hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất qua các thời kỳ (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp chủ sở hữu diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước.

7. Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua các hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 4. Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư do sự cố, thiên tai, cháy nổ mà nhà chung cư này chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện ngay việc di dời các hộ gia đình ra khỏi nhà chung cư này, sau đó bổ sung trường hợp này vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương.

2. Việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải tuân thủ quy định của pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật đất đai, pháp luật có liên quan và quy định của Nghị định này; chủ đầu tư phải thực hiện phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 5 của Nghị định này trước, các nhà chung cư thuộc diện phá dỡ còn lại được thực hiện sau. Các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

3. Phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư được xác định trong quy hoạch chi tiết hoặc trong nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

4. Đối với khu chung cư hiện hữu thuộc diện quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở thì địa phương có thể triển khai thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư nhưng phải bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy hoạch chi tiết của toàn khu chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Trường hợp thực hiện một dự án thì chủ đầu tư có thể phân kỳ đầu tư nhưng phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 5 của Nghị định này trước, các nhà chung cư còn lại trong khu được thực hiện phá dỡ để xây dựng lại theo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Việc phân kỳ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư phải được xác định trong nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp với tình hình thực tế, thời gian thực hiện dự án của từng nhà chung cư và bảo đảm yêu cầu quy định tại Điều này.

5. Trường hợp chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đã được chấp thuận thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư quyết định kéo dài hoặc chấm dứt việc thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp chấm dứt thực hiện dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lựa chọn lại chủ đầu tư theo quy định của Nghị định này; đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định này thì cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư quyết định cho phép kéo dài thời gian thực hiện dự án như đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công.

Điều 5. Các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch

Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch quy định tại Nghị định này bao gồm:

1. Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.

2. Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

b) Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

3. Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở.

Điều 6. Nhà nước thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020)

1. Nhà nước thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020) đối với các trường hợp sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư, khu chung cư có toàn bộ diện tích thuộc sở hữu nhà nước mà thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này;

b) Trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 15 của Nghị định này.

2. Trên cơ sở các nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định tại khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bố trí nguồn vốn để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

3. Việc quyết định chủ trương đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều này được thực hiện như đối với dự án có sử dụng vốn đầu tư công.

4. Việc phá dỡ nhà chung cư và thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.

Chương II

YÊU CẦU VỀ KIỂM ĐỊNH CHẤT LƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ, KẾ HOẠCH, QUY HOẠCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ VIỆC LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN

Mục 1. KIỂM ĐỊNH, ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ

Điều 7. Nguyên tắc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư tổ chức việc kiểm định, đánh giá chất lượng các công trình nhà chung cư quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở theo quy định của pháp luật xây dựng và Nghị định này.

2. Đối với khu chung cư thì phải thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

3. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở.

Điều 8. Yêu cầu, nội dung kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư

1. Khi thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, đơn vị, tổ chức được giao thực hiện phải căn cứ vào các nội dung, yêu cầu của việc kiểm định, đánh giá chất lượng hiện trạng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Nghị định này để kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, đồng thời phải xác định rõ nhà chung cư không bị hư hỏng hoặc nhà chung cư bị hư hỏng thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 5 của Nghị định này.

2. Trên cơ sở kết quả kiểm định quy định tại khoản 1 Điều này, đơn vị, tổ chức thực hiện kiểm định phải có báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 của Nghị định này thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về kết quả kiểm định, làm cơ sở để thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt.

3. Sau khi có báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại quy định tại Điều 5 của Nghị định này biết, đồng thời công khai danh mục các nhà chung cư này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Mục 2. KẾ HOẠCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ

Điều 9. Yêu cầu về lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Đối với địa phương đã hoàn thành việc kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ nhà chung cư trên địa bàn theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 của Nghị định này thì trong thời hạn không quá 03 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 5 của Nghị định này và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Trường hợp sau khi đã ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà xuất hiện các nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 5 của Nghị định này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm điều chỉnh, bổ sung danh mục nhà chung cư này vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương theo quy định tại khoản 3 Điều này, làm cơ sở để thực hiện dự án.

2. Đối với địa phương chưa hoàn thành việc kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ nhà chung cư trên địa bàn theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 của Nghị định này thì trong thời hạn không quá 03 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư đã hoàn thành việc kiểm định mà thuộc diện quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 của Nghị định này để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

3. Đối với các nhà chung cư chưa hoàn thành việc kiểm định theo quy định tại khoản 2 Điều này thì định kỳ 06 tháng một lần, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư và lập danh mục các nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 của Nghị định này và trường hợp nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt bổ sung vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, làm cơ sở để thực hiện.

Điều 10. Lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Trường hợp lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cùng với thời điểm thực hiện lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể lập chung vào kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương hoặc lập riêng kế hoạch này.

2. Trường hợp địa phương điều chỉnh, bổ sung Chương trình phát triển nhà ở mà phải thay đổi nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập và phê duyệt điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

3. Trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 của Nghị định này đã có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhưng chưa có trong Chương trình phát triển nhà ở của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư này, sau đó báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua điều chỉnh bổ sung dự án này vào Chương trình phát triển nhà ở của địa phương.

Điều 11. Nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm:

a) Danh mục, địa điểm nhà chung cư, khu chung cư cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại, trong đó phải xác định thời gian phá dỡ nhà chung cư quy định tại khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 5 trước, thời gian phá dỡ nhà chung cư quy định tại điểm b khoản 2, khoản 3 Điều 5 và các công trình khác (nếu có) sau; trường hợp cải tạo, xây dựng lại khu chung cư thì phải dự kiến thời gian thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư đầu tiên của khu, dự kiến thời gian thực hiện phá dỡ, xây dựng các nhà chung cư còn lại trong khu;

b) Dự kiến các nguồn vốn huy động cho việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư, khu chung cư trên địa bàn; đối với nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định này thì phải dự kiến nguồn vốn thực hiện dự án để báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét, quyết định;

c) Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp, Sở Xây dựng và các cơ quan có liên quan trong việc triển khai thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

d) Các nội dung khác có liên quan (nếu có).

2. Sau khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt (bao gồm cả kế hoạch điều chỉnh), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai nội dung kế hoạch này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và gửi đến Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại để thông báo cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư biết và thực hiện; đồng thời gửi kế hoạch này về Bộ Xây dựng để theo dõi, quản lý.

Mục 3. YÊU CẦU VỀ QUY HOẠCH KHU VỰC CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ

Điều 12. Nguyên tắc, yêu cầu lập quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư

Việc lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư phải đáp ứng một số nguyên tắc, yêu cầu sau đây:

1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời (sau đây gọi chung là phương án bồi thường) theo quy định tại các Điều 20, 21, 22 và Điều 23 của Nghị định này.

2. Khi lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng, quy mô dân số hoặc xác định phần diện tích đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng các công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng hoặc công trình hạ tầng xã hội khác để bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án nhưng phải đáp ứng và kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực và trên địa bàn.

3. Việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được thực hiện cùng với việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư và việc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định này.

Điều 13. Quy định về việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và pháp luật về xây dựng. Trong quá trình lập quy hoạch, ngoài việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư và các cá nhân có liên quan theo quy định, cơ quan có thẩm quyền có thể lấy thêm ý kiến của nhà đầu tư có nhu cầu tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để bảo đảm tính khả thi và phù hợp với thực tế.

2. Sau khi phê duyệt quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền phải công bố công khai các thông tin về quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch và niêm yết tại khu dân cư nơi có dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư biết, thực hiện.

3. Trường hợp khu vực thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư có quy mô diện tích đất nhỏ hơn 02 ha thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải lập quy hoạch chi tiết mà thực hiện lập, phê duyệt bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình theo trình tự, thủ tục lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết. Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt là cơ sở để triển khai thực hiện các bước tiếp theo của dự án theo quy định của pháp luật xây dựng và pháp luật khác có liên quan.

4. Khi lập, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại thì tùy theo tình hình cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có giải pháp quy hoạch cho cả khu chung cư, nhà chung cư hoặc giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Việc quy gom các nhà chung cư quy định tại khoản này chỉ áp dụng trong trường hợp địa điểm có nhà chung cư thuộc diện quy gom không xây dựng lại nhà ở mà xây dựng các công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, công cộng.

5. Trường hợp có đề xuất điều chỉnh quy hoạch đã được phê duyệt thì thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và pháp luật về xây dựng.

Mục 4. LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÁ DỠ NHÀ CHUNG CƯ

Điều 14. Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định tại Điều này được áp dụng đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở, trừ trường hợp thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định này.

2. Căn cứ vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy hoạch khu vực nhà chung cư phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại đã được phê duyệt, quy mô diện tích đất, quy mô dân số tại khu vực dự án và các yêu cầu về bồi thường, thời gian, tiến độ thực hiện dự án, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và ban hành các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư (về năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu, năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án, phương án tài chính để thực hiện dự án và các tiêu chí khác áp dụng đối với từng dự án); đồng thời phải công bố công khai các tiêu chí này và thời hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư của từng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án để các chủ sở hữu nhà chung cư biết và thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.

3. Trên cơ sở tiêu chí, thời hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư đã được công bố theo quy định tại khoản 2 Điều này và quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhu cầu gửi đơn đăng ký làm chủ đầu tư dự án (theo mẫu quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này) kèm theo hồ sơ năng lực đáp ứng các tiêu chí do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và phương án bồi thường được lập theo quy định tại các Điều 20, 21, 22 và Điều 23 của Nghị định này đến cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao chủ trì tiếp nhận hồ sơ (Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh).

4. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày hết hạn tiếp nhận hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều này, cơ quan được giao chủ trì tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương để kiểm tra hồ sơ năng lực theo tiêu chí đã công bố và nội dung phương án bồi thường gửi kèm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã đăng ký; trường hợp hồ sơ đáp ứng yêu cầu thì cơ quan được giao chủ trì lập danh sách các doanh nghiệp này để tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án.

5. Trong thời hạn tối đa 90 ngày, kể từ ngày hết thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này, cơ quan được giao chủ trì kiểm tra hồ sơ (trường hợp là Ủy ban nhân dân cấp huyện thì phải phối hợp với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nếu là cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thì phải phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án) tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án. Các chủ sở hữu nhà chung cư căn cứ vào các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư đã được công bố theo quy định tại khoản 2 Điều này, danh sách các doanh nghiệp đáp ứng tiêu chí kèm theo hồ sơ năng lực và phương án bồi thường do doanh nghiệp đề xuất để quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án.

6. Việc lấy ý kiến của các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ